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雨宮行政書士事務所トップページ → 農地法手続 自分の畑なのに、自由に売ったり、家を建てたりできない！農地法とは 制度の趣旨 制度の目的 農地法の許可とは 農地の分類 農地区分の概略 農地転用に関する許可基準 立地基準 一般基準 農用地区域の除外（農振農用地の除外） 農地法諸手続きの流れ 相続により農地を取得した場合 相続による農地の分散を防ぐには 相続を2～3回繰り返せば、農家経営は不可能 農地の分散を防ぐ方法 跡継ぎ以外の相続人の方へ 農地法手続きについてのまとめ   農地を売買したり、農地に建物を建てたりして農業以外に利用する場合、「農地法」の許可が必要であり、この他にも「農業振興地域の整備に関する法律」、「都市計画法」、「建築基準法」など様々な法令の許可をもらわないと、利用できません。 つまり、自身で所有している田畑であっても、別の農家と勝手に売買することもできませんし、結婚した子供のために畑に勝手に家を建てることもできません。 制度の趣旨国土の計画的かつ合理的な土地利用の観点から、農業と農業以外の土地利用計画との調整を図りつつ、優良農地を確保することによって、農業生産力を維持し農業経営の安定を図る。 制度の目的（１） 効率的かつ生産性の高い農業の基盤となる「優良農地」の確保に努める。 （２） 市街地に近傍した区域の農地から順次転用していくよう誘導することにより、計画的な土地利用を推進し、適正な国土利用の実現に寄与する。 （３） 具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的・投機目的の農地取得は認めない。（農地の遊休化、地価上昇の抑止） （４） 農業との土地利用の調整を行った上、住宅地、工業用地等の非農業的土地利用への転換要請に応えつつ、公共施設の整備、地域開発のための必要な用途供給の円滑化を図る。
 農地法の許可には、一般的には3条許可、4条許可、5条許可の3種類があります。
農地区分の概略農地区分を決める要件の「農地が集団的に存在しているか・・・」という判断は、その農地が「周辺農地とのつながりをもっているか（団地を形成しているか）」で行います。 単に、農機具格納庫や農業用ハウス、農家住宅等が散在している地域であるからと言って、「分断している・・・」とか「農地の集団性が損なわれた・・・」などと判断するものではありません。
 立地基準
※ 農地転用申請（4条、5条）には、「都市計画法」による「開発許可申請」等が同時に必要になります。 （未線引き地域の場合は、不要なケースがあります。） 未線引き地域・・・市街化区域と市街化調整区域の区分をしていない地域 一般基準次のいずれかに該当する場合は許可がおりません。
農用地区域の除外（農振農用地の除外）農用地区域の土地を農用地以外の用途に利用するためには、まず、市町村の農用地利用計画を変更して、農振除外を行った上で、農地転用の許可を受ける必要があります。 農用地区域の除外（農振農用地の除外）は、以下の全ての要件を満たしていることが必要です。
※ 農用地区域の除外（農振農用地の除外）申請は、市町村により異なりますが、年間2回から4回程度しか受け付けておりません。また、申請後、除外の許可がおりるまで7か月から10か月程度かかります。
 農地を農地として取得する場合、「農地法3条許可」が必要ですが、相続により取得する場合は、「農地法3条許可」は不要ですが、「農地法第3条の3第1項の規定による届出」が必要になります。 ※ 農地を農地として取得するには「農家資格」が必要ですが、相続により農地を取得する場合には「農家資格」は不要です。 遺産分割協議及び所有権移転登記が済んだら、農業委員会に届出を行うことになります。
 相続を2～3回繰り返せば、農家経営は不可能相続人は、それぞれ法定相続分を相続する権利があります。 もちろん農家の財産である田畑も、相続人それぞれが法定相続分を相続する権利があります。 ※相続財産とは正確には、田畑だけではなく預貯金その他財産を含めたものですが、ここでは相続財産は”農地のみ”として解説いたします。 被相続人・・・父A 相続人・・・母B、子C（跡継ぎ）、子D、子E 相続財産・・・農地1町2反 このような場合、法定相続分は以下のとおりです。
その後、母Bが死亡した場合、母Bの所有する農地6反の法定相続分は以下のとおりです。
父Aと子Cが一緒に農家として働いていた時は農地が1町2反あったのに、父母両方の相続後には子Cの農地は4反しか残らないことになります。 これでは、子Cは農家として経営を続けていくことは不可能になるでしょう。 このように、相続を2回から3回も繰り返せば農家経営はまず不可能になってしまうのです。 農地の分散を防ぐ方法１．遺言で、跡継ぎである子Cに農地を相続させるようにする。 ※他の相続人から遺留分減殺請求された場合、子Cは全ての農地を相続することができない可能性があります。 ２．跡継ぎである子Cに農地を生前贈与する。 ※農地法3条許可を得て、父Aから子Cに所有権移転登記をする。この際、贈与税の納税を猶予する制度を利用することができます。 ① 相続時精算課税・・・限度額2,500万円 ※市街化区域内、用途地域内に農地を所有している場合、評価額は宅地なみで、限度額をオーバーするケースがありますので、特に注意が必要です。 ② 農業経営者が農地等の贈与を受けた場合の納税猶予の特例 ※所有農地全てを一括で贈与する必要があります。 跡継ぎ以外の相続人の方へ都会で生活していると、土地は高額なもので、自分の所有地は自由に売買できるものと考えている方が多いと思います。 しかし、農地の場合、農業振興地域内の農地などは農地以外に転用することはかなり難しく、開発することを目的に買主が現れることは、ほぼないのが現状です。 つまり、農地以外に利用することができない農地の場合、財産的な価値は宅地と比べると雀の涙程度しかないのです。 ※市街化区域内、用途地域内の農地は転用は比較的簡単で、相続税額の計算の際も、宅地並みに財産評価されます。また、市街化調整区域内、農業振興地域の農用地であっても、転用・開発が難しいだけで、不可能な訳ではありませんので、買主が現れる可能性もあります。 現在、不耕作地が増えており、もちろん農業経営者が減っていることもありますが、都会で生活している人が相続したものの、草ぼうぼうの不耕作地となっている農地が多数あります。 財産的価値のない農地を無理に相続することにより、兄弟姉妹と不仲になり、相続した農地は利用価値も、買い手もおらず耕作放棄地となっている。
このような事例は、日本全国で多々あると思います。 農家の跡継ぎでない相続人の方は、相続で農地を要求する際は、よくよく考えて行動されることをお勧めいたします。 ※跡継ぎである相続人が、きちんと農家経営をせずに、農地を手放してしまうこともありますので、一概に跡継ぎに農地を相続させるべきとするものではありません。
 農地の権利移転や転用は、皆様が思っているほど簡単ではありません。 また、農地の売買、農地転用、農振除外、開発許可など農地法以外の許可、分筆が必要な場合もありますし、農振除外から農地転用許可がおりるまで2年近くかかる場合もあります。 さらに、農地転用も希望の農地を転用できない可能性もありますし、農地法違反があれば、事前にその農地について是正するよう指導を受けるなど、非常に煩雑で、農業委員会、都道府県農政課などとの調整・打ち合わせも必要になります。 農地法手続きについては、専門家である雨宮行政書士事務所にお任せください。 一人で悩まず、まずは、雨宮行政書士事務所までご連絡ください。 ※ 農地法手続きに関しては、現地確認、申請地の農業委員会等との調整・打ち合わせが必要になりますので、関東地域に業務範囲を限定させていただきます。 埼玉県、東京都、千葉県、神奈川県、群馬県、栃木県、茨城県での農地法手続は、雨宮行政書士事務所にお任せください。
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