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宅地建物取引業とは
免許申請できる方
事務所の形態について
専任の取引主任者について
政令で定める使用人について
欠格事由について
知事免許か大臣免許か
営業保証金の供託
宅地建物取引業免許申請にかかる必要経費
宅地建物取引業免許についてのまとめ
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業免許が必要です。
宅地建物取引業とは、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」(宅建業法第2条第2項)と規定されています。すなわち、宅地建物取引業とは、営利目的で、取引の相手方が不特定多数、宅地建物に関する取引を反復継続して行う行為をいいます。
宅地建物取引業の範囲
区分 |
自己物件 |
他人の物件の代理 |
他人の物件の媒介 |
売買 |
○ |
○ |
○ |
交換 |
○ |
○ |
○ |
賃貸 |
- |
○ |
○ |
※ 不動産賃貸業(大家業等)、不動産管理業、家賃徴収代行などの事業は、宅地建物取引業法の規定外です。
免許申請できる方
免許申請することができるのは個人または法人のいずれかです。
法人の場合は定款の目的に「宅地建物業を営む」旨の記載が必要です。
新たに株式会社の設立をお考えの方は「株式会社設立.com」をご覧ください。
事務所の形態について
事務所は継続的に業務を行うことができる施設で、かつ独立性が保たれている必要があります。
また、登記できないような簡易建築物を事務所とする申請は不可です。
一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合に留意する事項
・ 他の部屋とは壁等で間仕切りされて、内部が事務所としての形態を整えており、事務所としてのみ使用していること。
同一フロアに他の法人等と同居している場合に留意する事項
・ 他の法人等と、各々出入り口が別にあること。
・ 他の法人等と、各々相互に独立しており、他の法人等の事務所内を通らず行き来できること。
・ 他の法人等とは、パーテーション等の固定式間仕切りで仕切られていること。
【事務所使用可否についての例】
※ マンション等の場合、居住専用(事務所等の使用不可)として分譲、賃貸されているものがあります。あらかじめ、契約書等を十分に確認してから申請してください。
専任の取引主任者について
専任の取引主任者は、一つの事務所において業務に従事する者5名につき1名以上の割合で配置しなければなりません。
専任取引主任者の「専任性」
「専任」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。
したがって、非常勤・パートや他の法人等の業務を兼務している職員は、「専任」とは認めれれません。
他の職業を兼務している場合の「専任性」の判断基準
兼務する職業 |
専任性の認否 |
備考 |
同
一
法
人
内 |
建築士事務所の管理建築士 |
△ |
建築士法で主任者兼任を認めることが前提 |
建設業の専任技術者 |
△ |
建設業法で主任者兼任を認めることが前提 |
建設業の主任技術者 |
△ |
建設業法で主任者兼任を認めることが前提 |
宅建業以外の業務との兼務 |
△ |
- |
同
一
個
人
業
者
内 |
同
居 |
行政書士等の士業 |
○ |
士業関連法令で主任者兼任を認めていることが前提 |
小売業・飲食業等 |
○ |
兼業部門について代替要員が確保されているなど、常時宅建業を優先して勤務できる体制にあることが前提 |
別
居 |
行政書士等の士業 |
× |
- |
小売業・飲食業等 |
× |
- |
他
の
法
人
等 |
他
法
人 |
代表者 |
△ |
非常勤の代表者又は役員の場合のみ○ |
役員 |
△ |
従業員 |
× |
- |
自営業 |
× |
行政書士、司法書士、税理士、保険代理店等 |
上記の表に係る注意事項
○: |
免許業者と同居する場合のみ、専任性を認めます。 |
△: |
免許業者内で兼務する場合、兼務する場所が宅建業と同一である場合のみ認めます。他の法人に勤務する場合は、勤務先が非常勤である場合にみ専任性を認めます。(証明書類の添付を求めることがあります。) |
×: |
兼務する職業の勤務形態にかかわらず専任性は認めません。 |
|
' |
※1 |
「同一個人事業者内」とは、個人事業者が専任の取引主任者を兼ねており、かつ、他の職業も自営業として兼務している場合を指します。 |
※2 |
「同居」とは、同一建物内の同一フロア内にあることです。例えば、同一建物内であっても、フロアが異なる場合等は、「別居」として扱います。 |
業務に従事する者の範囲
代表者、役員(非常勤を除く)及び宅建業に従事するすべての従業員(受付・秘書・運転手等の業務に従事する者も含まれる。)が含まれます。
政令で定める使用人について
政令で定める使用人は、各事務所の代表者で契約締結権限等を有する者(支所における店長又は支配人に相当)です。法人等の代表者が非常勤である場合や、代表者が常勤できない支店等においては政令で定める使用人を配置する必要があります。
欠格事由について
免許を受けるには、一定の要件があります。欠格事由に該当していないか充分調査してから申請してください。免許申請書、添付書類の中に重要な事項についての記載が欠けている場合、虚偽の記載がある場合、下記欠格要件に該当する場合は免許できませんのでご注意ください。
また、不正の手段により免許を受けた場合は、宅建業法第66条第1項第8号に規定により免許は取り消しとなります(取消されてから5年間は免許は受けられません。)
区分 |
主たる欠格事由 |
条項
業法第5条第1項 |
申請者 |
役
[注1] |
政令で定める
使用人 |
法人 |
個人 |
5
年
間
免
許
を
受
け
ら
れ
な
い
場
合 |
免許不正取得、情状が特に重い不正又は著しく不当な行為、業務停止処分違反をして免許を取消された場合 |
第2号、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
免許不正取得、情状が特に重い不正又は著しく不当な行為、業務停止処分違反をしたとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合 |
第2号の2、第2号の3、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合[注2] |
第3号、第3号の2、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合 |
第4号、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
成年被後見人、被保佐人又は破産者で復権を受けていない場合 |
第1号、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 |
第5号、第6号~第8号 |
× |
× |
× |
× |
事務所に専任の取引主任者を設置していない場合 |
第9号 |
× |
× |
- |
- |
上記の表に係る注意事項
×印に該当するときは免許できません。
[注1] |
「役員」には役名に関わらず法人に対して業務を執行する権限を有する者と同等以上の支配力を有すると認められる者を含みます。 |
[注2] |
禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合について
≪宅建業法第5条第1項第3号より抜粋≫
禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
≪宅建業法第5条第1項第3号の2より抜粋≫
宅地建物取引業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定(同法第31条第7項の規定を除く。)に違反したことにより、又は刑法第204条(傷害)、第206条(傷害助勢)、第208条(暴行)、第208条の3(凶器準備集合及び結集)、第222条(脅迫)若しくは第247条(背任)の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者 |
知事免許か大臣免許か
同一都道府県内だけに本店及び支店がある場合は「知事免許」
2以上の都道府県に本店及び支店がある場合は「大臣免許」
(例)
いろは不動産株式会社
本店(A県)、10支店(全てA県) → 「A県知事免許」
※支店の数が多くても、本店・支店が全てA県内であれば「A知事免許」になります。
ABCホーム株式会社
本店(B県)、1支店(C県) → 「国土交通大臣免許」
※本店と支店が1つであっても、都道府県が2以上なるので、たとえ数が少なくても「国土交通大臣免許」になります。
営業保証金の供託
宅地建物取引業を行うには、免許を受けるともに「営業保証金」を供託所に直接供託するか、保証協会に加入しなければなりません。
本店最寄りの供託所に直接供託する場合
主たる事務所・・・1,000万円 従たる事務所・・・500万円(1事務所ごと)
(例)
いろは不動産株式会社
本店及び3支店 → 1,000万円×1+500万円×3=2,500万円
保証協会に加入する場合
主たる事務所・・・60万円 従たる事務所・・・30万円(1事務所ごと)
(例)
いろは不動産株式会社
本店及び3支店 → 60万円×1+30万円×3=150万円
※この他、入会金、年会費等がかかります。詳しくは以下にお問合せ下さい。
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
公益社団法人 不動産保証協会
宅地建物取引業免許申請にかかる必要経費
新規申請
都道府県知事免許・・・33,000円
※埼玉県の場合です。都道府県により多少違う可能性があります。詳しくは、都道府県担当課にお問い合わせください。
国土交通大臣免許・・・90,000円
※ この他にも「身分証明書」「登記されていないことの証明書」「履歴事項全部証明書(法人登記簿謄本)」「住民票」などの取得費用がかかります。
更新申請
宅地建物取引業免許の有効期限は5年間です。
免許有効期間満了の日の90~30日前に更新申請を行わないと、免許は失効することになります。
都道府県知事免許・・・33,000円
※埼玉県の場合です。都道府県により多少違う可能性があります。詳しくは、都道府県担当課にお問い合わせください。
国土交通大臣免許・・・33,000円
※ この他にも「身分証明書」「登記されていないことの証明書」「履歴事項全部証明書(法人登記簿謄本)」「住民票」などの取得費用がかかります。
宅地建物取引業免許についてのまとめ
宅地建物取引業の申請には、煩雑な書類作成、雑多な添付書類を準備し、県庁に行き直接申請する必要があります。
もちろん、申請書類の不備があれば、再度の提出が必要です。
申請に手こずれば、それだけ業務開始もずれ込み、更新を怠ることになれば、免許は失効し、業務を行うことはできなくなります。
宅地建物取引業(宅建)免許申請については、専門家である雨宮行政書士事務所にお任せください。
一人で悩まず、まずは、雨宮行政書士事務所までご連絡ください。
埼玉県、東京都、千葉県、神奈川県、群馬県、栃木県、茨城県での宅地建物取引業(宅建)免許申請は、雨宮行政書士事務所にお任せください。
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